Revendre un bien dont l’acquisition a procuré un avantage fiscal pour l'investisseur, en l’occurrence une réduction d’impôts, n’est pas sans conséquences pour le revendeur.
Seuls les investisseurs ayant demandé à bénéficier du régime de la réduction d’impôts (avantage fiscal autorisé par le dispositif Censi Bouvard) sont concernés par cette partie.
La règle applicable va dépendre du moment choisi par le propriétaire pour revendre son bien.
Règle applicable ?
C'est l'article 199 sexvicies du code général des impôts, 3ème alinéa du III (complété par l’instruction administrative 5B 2-10) qui régit ce cas de figure.
En cas de revente d'un bien avant les 9 années de détention obligatoire, l'administration fiscale appliquera purement et simplement la reprise de la réduction d'impôts dont a bénéficié l'investisseur.
C'est l'année au cours de laquelle intervient la revente du bien qui est retenue par l'administration fiscale.
Pourquoi il y a reprise de l'avantage fiscal ?
L'obligation légale de détention du bien (durant 9 années) qui est faite à l'investisseur est la contrepartie de l'avantage fiscal concédé par l'administration. Le non respect par l'investisseur de cet engagement entraine donc de facto l'annulation et la reprise de la réduction d'impôts dont il a bénéficié depuis l'origine…
Que se passe-t-il si le vendeur ne restitue pas le montant de la réduction d'impôts ?
Si la revente intervient avant les 9 années et que la réduction d'impôts n'est pas restituée, l'administration fiscale bénéficie d'un délai de prescription de 3 ans à compter du jour de la vente pour redresser le contribuable.
Que se passe-t-il si le vendeur, malgré la revente de son bien, maintient l'application de sa réduction d'impôts ?
Si tel était le cas, ce contribuable s'exposerait non seulement au complément de droit exigible (= restitution des réductions d'impôts indument perçues) mais aussi à de lourdes pénalités (intérêts de retard et majoration de droit prévus aux articles 1727 et 1758A du code général des impôts).
De plus, il pourrait également s'exposer aux sanctions prévues par l'article 1729 du code général des impôts en cas de manquement délibéré à ses obligations, manoeuvre frauduleuse ou encore dissimulation avérée.
Exemple concret :
Suite à l'acquisition d'un bien en 2010 (via le dispositif Censi Bouvard), notre investisseur a pu bénéficier d'un montant total de réduction d'impôts de 9 000 € à répartir sur 9 années. Livré la même année que son acquisition (2010), il a pu rapidement bénéficier dès 2011 de son 1er neuvième de réduction d'impôts (soit dans notre cas 1 000 €). Toutefois, pour des raisons qui lui sont propres, il ne peut garder le bien et le revend dès 2013.
L'administration fiscale sera en droit, dès 2014, de lui réclamer l'intégralité des réductions d'impôts indument perçues jusqu'à la date de la revente. L'investisseur devra donc, dans notre exemple, restituer la somme de 3 000 € (correspondant aux années 2011, 2012 + l'année de cession du bien soit 2013).
Exceptions permettant à l'investisseur de conserver la réduction d'impôts malgré une revente avant 9 ans :
La revente du bien avant les 9 années de détention obligatoire n'entraine pas la restitution de la réduction d'impôts dans seulement 4 cas restrictifs.
C'est l’article 199 sexvicies du code général des impôts, 3ème alinéa du III qui régit les 4 cas suivants :
Revente pour cause d'expropriation
C'est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l'un des membres du couple soumis à imposition commune est contraint de cesser son activité de location meublée suite à une décision d'expropriation pour cause d'utilité publique.
Revente pour cause de décès
C'est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l'un des membres du couple soumis à imposition commune décède.
Revente pour cause d'invalidité
C'est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l'un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d'une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (ex : incapacité professionnelle ou invalidité entrainant la nécessité de l'assistance d'une tierce personne).
Revente en cas de perte d'emploi
C'est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l'un des membres du couple soumis à imposition commune fait l'objet d'une rupture de son contrat de travail à l'initiative de l'employeur (cas des salariés mis en retraite anticipée).
Dans ce cas précis, l'investisseur qui souhaite revendre son
bien a, vis à vis de l'administration fiscale, respecté son engagement de
durée de détention. Libéré de ses obligations, il pourra donc revendre son bien
sans que les réductions d'impôts dont il a bénéficié puissent être un jour lui
être réclamées.
Investirlmnp.fr est spécialisé dans la revente de biens lmnp acquis en Censi-Bouvard et sécurise les vendeurs sur les questions liées à la réduction d'impôts. Vous avez pour projet de revendre votre bien ? Remplissez notre formulaire dédié à la revente Censi-Bouvard.
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